Управляющая компания постоянно отказывает в ремонте подъезда? Как добиться, чтобы все-таки ремонт сделали? Действовать чётко в соответствии с законодательством. Подробно об этом рассказывает юрист, руководитель управляющей жилищной компании «ОКС» Дмитрий ШАДРИН.
— Для начала давайте вместе почитаем Жилищный кодекс РФ.
Пункт 1 статьи 36 гласит, что подъезды безо всяких сомнений относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах. Пункт 1 статьи 39 говорит о том, что за ремонт подъездов должны так или иначе платить собственники.
Подпункт 4.1 пункта 2 статьи 44 определяет, что решение о проведении ремонта подъезда принимает общее собрание собственников, но может быть вариант, при котором такое решение принимает совет многоквартирного дома (если это полномочие передано совету общим собранием).
Подпункт 2 пункта 1 статьи 154 поясняет: «Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме».
Пункт 1 статьи 156 добавляет, что «плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме».
А размер платы, согласно пункту 7 статьи 156, определяется на собрании собственников помещений и с учетом предложений управляющей организации.
Итог: для решения вопроса о ремонте подъезда должно быть принято решение общего собрания, которым должны быть утверждены объем ремонта и его цена (смета). Если нет конкретного перечня работ на доме, управляющая организация имеет право самостоятельно определить, что им делать.
При всём этом законодательство не отменяет того, что управляющая организация обязана делать ремонт подъезда даже независимо от наличия или отсутствия решения собрания собственников.
Обычно отказы УК сводятся к трем доводам: денег на ремонт нет; решения собрания собственников о ремонте нет; предписаний контролирующих органов, требующих ремонта, нет. Однако показательный случай был летом 2020 года, когда новоуралец, устав терпеть отказы своей управляющей компании, обратился в суд, чтобы тех обязали сделать ремонт подъезда. Суд он выиграл. УК обязали. Решение суда они оспорили, но безуспешно. Более того, с них была взыскана в пользу гражданина компенсация морального вреда в сумме 1000 рублей.
Почему? Смотрим логику суда. Согласно ч.1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Житель дома (истец) надлежащим образом исполняет свои обязанности по своевременной оплате, в том числе за содержание и текущий ремонт общего имущества.
Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилфонда № 170, УК должна осуществлять все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги независимо от того, имеется ли по данному вопросу решение общего собрания собственников. И даже независимо от того, указаны ли в договоре соответствующие конкретные действия.
Подчеркну: отсутствие решения общего собрания собственников не освобождает УК от обязанности выполнять необходимые работы и исполнять принятые на себя обязательства по содержанию общего имущества дома.
Так, согласно Правилам № 170, выявленные неисправности строительных конструкций (стен, полов, окон, дверей, лестниц и т.д.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения. Выявил — устранил. Не устранил — нарушаешь Правила № 170, не исполняешь взятые на себя обязательства.
Кстати, судом тогда были отклонены доводы УК, указывающие на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный администрацией НГО, не предусматривает расходы в размере, достаточном для выполнения текущего ремонта лестничных площадок и маршей в подъезде МКД. Соответственно, надлежащее финансирование для проведения ремонта подъезда, по мнению УК, отсутствует.
Но даже если и так, отсутствие финансовых средств, по определению суда, само по себе не является основанием для неисполнения управляющей организацией принятых по договору управления обязанностей по содержанию и текущему ремонту общего имущества обслуживаемого жилого фонда, поскольку установленные законом требования направлены на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в доме.
Итог таков. Решение собрания — вещь важная, задающая более конкретный вектор работ УК. Но всё это не отменяет того, что компания взяла на себя обязательства по содержанию и текущему ремонту жилья и должна устранять нарушения по мере их выявления: убирать копоть на стенах; ликвидировать разрушения известкового и красочного покрытий; устранять надписи на стенах и т. д.
Если УК не выполняет обязательства, у вас есть полное право жаловаться в Госжилинспекцию или прокуратуру.
