Повышение тарифа без согласования с жильцами, ненадлежащее оказание услуг, выполнение обязанностей после «пинка» ГЖИ, непредоставление отчётов о проделанной работе в сроки и многое другое — причины, по которым наш дом № 16 по ул. Советской разорвал отношения с управляющей компанией «Западный район-1».
В октябре 2023 года на своем заседании совет нашего дома принял решение о подготовке к смене УК. Причин было несколько. Но главным образом потому, что УК «Западный район-1» нарушала множество условий по договору управления.
Жалобы в Госжилинспекцию
Оказание услуг ненадлежащего качества и недостаточного количества, о чем говорят 12 жалоб, обращений, запросов, направленных в 2022-2023 годах как в адрес УК, так и в ГЖИ (ГЖИ были вынесены рекомендации и предупреждения «Западному району-1»).
Нарушен п. 3.1.2 об обязанностях по подготовке перечня работ, их стоимости и пересмотре планов работ и их стоимости только по решению общего собрания или совета МКД — такие перечни и планы работ собственники жилья в нашем доме не видели в глаза три года.
Нарушен п. 3.1.4 об обязанности информировать собственников о заключенных договорах в целях открытости своей работы. О договорах аренды с провайдерами и о суммах денег, полученных домом от них, мы узнавали чисто случайно, а информацию об имеющихся договорах и средствах смогли получить только после жалобы в ГЖИ.
Одностороннее повышение тарифа
Нарушен п. 4.3 об установлении тарифа на содержание жилья только по решению общего собрания собственников жилья. Включён в договор п. 4.4 в явной надежде на то, что собственники не разберутся: по нему УК вправе повысить тариф самостоятельно, без согласования на собрании собственников, в одностороннем порядке.
Причём даже этот пункт УК «Западный район-1» нарушала, повышая тариф не один раз в год, а четыре раза за три года (в 2022 году его повышали дважды). Вместе с этим был нарушен и п. 4.21 о недопустимости установления тарифа в одностороннем порядке.
Игнорируя решение собственников
Кроме того, согласно договору, если УК не согласна с размером тарифа, принятым собственниками, то она должна создать согласительную комиссию, перейти на муниципальный тариф или просто расторгнуть договор.
Ничего этого сделано не было, УК просто изменила тариф, и опять в одностороннем порядке, игнорируя решение собрания собственников.
Здесь же надо сказать, что даже если бы УК и стала заявляться на собрание с повышением тарифа, то по договору это можно лишь на основании отчётов и обоснований. Но отчёты предоставлялись поздно, а из документов было видно, что имеющиеся средства не использовались полностью, поэтому говорить о повышении тарифа не было ни смысла, ни официального основания.
Более того, ежегодно, начиная с 2020 года, фактический тариф и расходы всегда были меньше запланированных.
На нас сэкономили 240 тысяч
Но даже этим не ограничиваются причины нашего ухода от «Западного района-1». В договоре, например, есть п. 3.2.9. Так вот, он даёт право «Западному району-1» присваивать сэкономленные от невыполненных работ средства в качестве вознаграждения, если иное решение не принято собранием собственников. То есть, безосновательно повышая тариф и не выполняя того, что было запланировано, управляющая компания увеличивала свою доходность, оставляя эти деньги себе как награду за «хорошую работу».
По нашим подсчётам, за три года управления домом «Западный район-1» сэкономил на нас и оставил себе 240 тысяч рублей. И это только по нашему дому, а всего в управлении «Западного района-1» — 70 домов, по данным ГИС ЖКХ. Представьте масштабы.
И внимание: из договора изъято уточнение, что, согласно ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так можно делать, если это не привело к ухудшению качества обслуживания. А мы помним, что о ненадлежащем качестве и объёме обслуживания говорят официальные жалобы и обращения и даже предупреждения от ГЖИ.
Несуществующие лестницы
Кроме того, нам в тариф по содержанию включили виды работ, которые просто не могут у нас производиться. Например, очистка лестниц и тротуаров — их нет в нашем дворе. Или бесконечная замена шпингалетов, которую мы на деле не видели.
А про ежедневное (!) мытьё мусоропровода и вовсе говорить не стоит. При этом, когда мы всё это советом дома официально фиксируем и актируем, сотрудники «Западного района-1» просто отказываются приходить в дом для того, чтобы убедиться, и отказываются подписывать акты.
Последняя капля терпения
Последней же каплей стало то, что «Западный район-1» подал на нас в суд, чтобы признать решение общего собрания о нашем тарифе недействительным, сославшись на то, что тариф принят на 11 месяцев, а не на 12. Но 12 месяцев — это лишь рекомендация ЖК РФ, и запрета на иные сроки нет!
Мы приняли такое решение 23 апреля 2023 года, после чего УК, вопреки правилам, не создала согласительной комиссии, а пошла в суд. Хотя, по ЖК РФ, они не являются субъектами, имеющими право оспаривать решение собрания собственников. И 2 апреля 2024 года «Западный район-1» проиграл суд по собственному иску.
«ОКС» принял наш тариф
Словом, терпение наше подошло к концу, и осенью 2023 года наш совет начал вести переговоры с управляющей компанией «ОКС» об условиях перехода под их содержание. Договорные условия, предложенные «ОКС», устроили нас в полном объеме.
Увеличена доля средств на поддержание дома в нормальном, а не аварийном состоянии, и доля расходов на текущий ремонт общего имущества. При этом остался тариф, принятый нами в апреле 2023-го, просто изменилась его структура. Уменьшены расходы нашего дома на управленческие работы УК.
И теперь наши деньги должны поддерживать наш дом в нормальном состоянии, а не приносить бесконечную прибыль УК и спасать её от движения к банкротству.
«Западный район-1» осыпал мусором
Решение о переходе в «ОКС» мы приняли в декабре 2023 года. Абсолютным большинством собственников. Уведомили «Западный район-1», и начались почти три месяца ожиданий и перехода.
За это время ничего хорошего от «Западного района-1» мы не ожидали. Мы ведь видели опыт ухода домов из холдинга Ирены Ислентьевой. И ожидания наши сбылись самым неприятным образом.
За день до окончания договора «Западный район-1» вывез из нашего дома контейнеры для ТБО. При этом весь мусор из них вывалил в помещениях мусорокамер. Им, видимо, привычно жить в грязи, но при чём здесь мы?!
Ни ключей, ни документов от бывшей УК
Мало того, ключи от мусорокамер, колясочных, электрощитов оказались вдруг утеряны и не переданы в «ОКС». Благо, что у нас были дубликаты.
В подвале в последние дни сильно уменьшилось количество горящих ламп. Акты сезонных осмотров, составленные и оплаченные собственниками, пропали и не вошли в перечень переданных в «ОКС» документов. Не было в пакете документов и актов осмотра квартир на предмет промерзания панельных швов.
Финансовый отчёт за истекший год, который мы должны были получить ещё в январе-феврале, мы не получили. И за такую работу сотрудников «Западного района-1» мы платили на управленческие расходы 175 тысяч рублей в год! Вроде бы всё мелочи, но так мерзопакостно.
Хотя понятно, что каждый делится тем, чем богат. Кто добром, а кто вот так. На здравые вопросы, где ключи, лампы, документы и прочее, получали в ответ агрессию и истерические крики.
Впечатления от «ОКС»
Вот уже полтора месяца мы находимся в управлении новой для себя УК. Какие впечатления?
Важная черта — вежливость всех работников «ОКС», от диспетчера до директора. В первый же день перехода специалисты компании дотошно осмотрели дом. Сотрудников, занимающихся у нас санитарным содержанием, сразу и с лихвой обеспечили необходимым.
Заявки на аварийное обслуживание выполняются без вопросов. Решение проблемы затопляемого подвала, которую так и не решила прежняя компания, предложили иное. Будем смотреть, как все получится. Техник всегда на связи, как и другие специалисты. Дом включили в обеспечение землей, установку новых вазонов, скамеек и урн. Ждем.
Сейчас вместе решаем вопрос о реконструкции двора, устройстве тротуара и парковочных мест. Пока не разобрались со структурой управления и функционалом работников, но все впереди. Показания счётчиков передавали по новому телефону, и всё без проблем.
Пусть в ваших домах будет уют!
Есть ли в нашем доме собственники, не желавшие перехода в «ОКС»? Конечно, есть, порядка 7%. При этом кто-то имел моральную, а возможно, и материальную поддержку от бывшей УК.
Кто-то сам связан с бывшей УК по работе. Кто-то начитался непечатных выражений в постах и комментариях в ангажированных городских пабликах от фанатов «монопольной» городской УК. Реальная ситуация тут ведь полностью неизвестна никому. Но, в любом случае, бесконечно ждать улучшения управления от компании, хронически стоящей на грани банкротства, мы не стали.
Потому что мы любим свой дом и свой двор и стараемся сделать их уютными и красивыми. Наш дом — это место душевного тепла, отдыха и успокоения. Пусть и вам будет уютно в ваших квартирах, домах и дворах! Ведь для этого мы и нанимаем управляющие компании обслуживать дома, за это и платим им деньги.
Наталья Минина, от имени членов совета МКД № 16 по Советской
